ここでは、大規模開発ではなく、比較的小さな、位置指定道路や私道負担となるミニ開発での宅地のチェックポイントを考えてみましょう。
土地のチェック
日当たり・通風
もちろん、建物は建っていません。しかし、それぞれの建物が建ったときの採光や通風を考えましょう。
道路など、採光・通風がとれる部分がどれだけあるか、土地勘のない場所では、現地独特の風向きがある場合もあります。
周辺の高い建物や遮蔽物は採光・通風に大きな影響を及ぼします。
排水
土地そのものの水はけが良いかどうか。
日当たり・通風とともに重要なチェックポイントです。
地盤やよう壁
宅地にするために、畑や沼地に盛り土をしたのかどうか。
よう壁があれば、許可を取った正しいよう壁であるかどうかがポイントです。
土地価格の相場
建築条件付き宅地の場合は、土地と建物を合わせた総額の方に目を奪われがちですが、表示されている土地価格が周辺相場と比較して妥当かどうか。
建築条件付き宅地の契約ポイント
最初に、この説明が明確にありますか？相手が、土地・建物の契約を急がせていませんか？
なんとか理由をつけて、プランも決めかねているのに、建物の請負契約をせかされていませんか？
土地売買契約後の建物請負契約ですか
土地売買契約後一定期間に売り主と住宅建築請負契約をするという説明ですか。（＊１）
一般的に一定期間は３ヶ月とする場合がほとんどです。
＊１）平成１５年３月に公正取引委員会の見解が変更され、３ヶ月という期間は撤廃され、任意の期間となりました。
ただ、この見解が広く不動産業界に浸透されていないため、今でも「３ヶ月以内」とする販売形態が多い。
請負契約者は誰ですか
広告や物件説明の最初の段階で、誰と契約するのかがはっきりしていますか。
建物の建築を請け負う事が出来るものは、土地の売り主（売り主の１００％出資の子会社を含む）またはその代理人に限られています。
請負契約不成立時の金銭返還
請負契約が不成立の場合は、受領名目のいかんを問わず、全ての金銭が返ってくるという説明ですか。
『建物は、いつでも変更できます。』『まずは契約を。』『他に欲しいといっているお客さんもいますので。』
最も、トラブルとなるのは、この３条件を詳しく説明せず、土地の売買契約と建物の請負契約をほとんど同時に結ぶ場合です。
彼らは、「建物は契約後でも変更できますから」という言葉で、同時に契約をしようとします。セット価格の表示は、本来違法販売といわれています。
単に間取りの変更が出来るだけでなく、一定期間のプラン検討の猶予があるという事をお忘れなく。
参考価格のチェックポイント
建築条件付き宅地では、必ず、土地価格とともに、建物の参考プランと参考価格が表示されています。
物件を選択するときは、合計金額が決定の判断材料になりますが、その建物価格がどのような工法・性能・使用材料であるかを確認してください。
広告には、必ず建物の参考価格が記載されています。１０年ワイド保証・高耐久性仕様・ペアガラスサッシ等々、キャッチフレーズに抜け目はありませんが、実際に使われる構造材・耐震性能・断熱性能や内外の材料、キッチンや浴室のレベル、設備の概要など、細かな説明がすんなりと出来るかどうかがポイントです。
参考価格は、建物だけで水道や下水の外部配管や確認申請費用などは別途という話は、どんな場合でもよくある話です。
参考価格の本当の中身は？他に必要な費用は？
| 工法 |
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|---|---|
| １０年保証 |
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| 公庫 |
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| 断熱性能 |
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| 外壁材 |
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| 内装材 |
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| 住宅設備 |
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| 別途工事の内容 |
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私たち、建築の専門家でさえ、これらの内容を確認しないと、その価格が妥当か、あるいは他に追加費用が要になるのかなどを知ることは出来ません。
住宅のプランを依頼する前に必要な重要なステップです。
『いゃー、あくまで参考ですから。』『この金額の中でどうにかしますよ。』
最近の販売業者は、ハウスメーカーの悪しき習慣を利用し、一式いくらなど、あるいは本体価格いくら等の漠然とした見積しか提出しない場合があります。
パンフレットやマテリアルボードなどで、使用材料や見えない工法、断熱その他の部分を曖昧にする場合もあります。
そのため、広告での建物の参考価格の中身を最初に確かめることは非常に大事なステップの一つです。
住設機器の豪華さだけに目を奪われないように。
また、広告では、べた基礎・高断熱・ペアガラス使用など耳障りの良い宣伝が並んでいます。
それらの内容がその物件にも当てはまるのかどうかのチェックも重要です。