今の土地に建て替えを検討している人は別として、新たに土地から購入する。あるいは建築条件付きなどの建物付き土地の購入を考える。分譲住宅を検討する。いずれにしても、どのような場所で新居を構えるかを考えます。
この立地。
もちろん、通勤の便、学校の関係が大きな要素として上げられますが、それだけではありません。住み替えをしないのなら、最低限避けておくべき土地があります。
液状化エリアを避ける
東日本大震災では液状化の問題が大きくクローズアップされました。
液状化自体は、1964年の新潟地震で初めて液状化問題を知ることになる比較的新しい問題です。その後、マンションなど大きな建物に対する液状化対策は大きく進んだものの住宅宅地に対する対策はほとんど手つかずです。
被害のあった千葉県浦安地域で、再発防止のために地盤補強が検討されていますが、一戸当たり５００～１０００万円もかかるそうです。
液状化すると家が傾きますが、人間は8/1000程度の傾きを超えると平行神経がおかしくなり、不眠など身体に異変が生じ始めます。
また、5/1000程度でもドアが開きにくくなるなどの変化が生じ、建物の傾きを直すだけでも、数百万円の多額の費用がかかってしまいます。
いまのところ住宅の液状化に対抗できる有効な手段（あまり費用のかからない）は、未だに開発されていません。
そうなれば、液状化のリスクのあるエリアは避けるべきでしょう。
注：ハザードマップに書かれている液状化エリアにあっても、軟弱な地盤が10m未満であれば、鋼管杭を打つなどの対策が可能です。
孤立エリアを避ける
住宅地でもあちこちに空き家が出始めています。
郊外の古い住宅団地でも、子供たちは都会に行き、定年を迎えた老夫婦だけが残り、あるいはその老夫婦も便利な駅近に住居を移す。子供たちもいなくなり、幼稚園も小学校も廃校になり、団地そのものが寂れていきます。
そういうところでは、土地・建物を売りたくても買い手がつかず、売れません。昔の宅地（団地）が、交通の不便さ、環境の不便さから売れない。今、そういう現象が起こっています。
高度成長期はとにかく土地がない。住宅がないといわれ時代から、今では街の中にも空き地、空き屋が目立つようになりました。（注：関東地域はまだ、人口の伸びが続いていますが、そろそろ頭打ちです）
そしてこれから、日本の人口は減っていきます。
マンパワーに頼るバス路線などは人手が足りるのでしょうか。
これだけ広がった道路網の維持管理は費用的に出来るのでしょうか。
老朽化した橋の付け替えも進んでいません。
広げられるだけ広げたインフラも、どこかで整理する必要が出てきそうです。
歳をとると病院通いは欠かせません。
病院も買い物も近くにある方が便利です。
若い頃と違う意味で利便性が必要になってきます。
そんなことを考え、５０年住む家を考えるなら、孤立エリア、特に交通インフラが不安定になりそうな地域は避けた方がよいかもしれません。
軟弱地盤は宅地の半分
宅地のおおよそ４割程度は軟弱な地盤にあります。それは都市化のせいですが、軟弱地盤は地震で揺られると固い地盤よりも大きく揺れ、堅い地盤に建つ住宅のの１．５倍程度に地震が増幅されると言われています。
軟弱地盤では、地盤補強とともに建物の耐震性を高めておきましょう。