これからの時代は、使い捨てでなく長持ちする建物が求められる時代です。
そして、これからの長寿社会で自分の寿命よりも住まいのほうがさきにくたばってしまっては困りますね。
その様な時代背景を受け、平成２１年６月４日から、新しい制度として「長期優良住宅制度」というものが始まりました。
似たような制度に性能表示制度がありますが等級を自分で決める必要がありました。しかし、「長期優良住宅制度」では次のようなメリットがあります。
バランスが取れた建物性能が取得出来る
いちいち性能を自分で考えなくても、たとえば耐震性は等級２以上。維持管理や耐久性は最高等級。断熱性は平成２８年基準にしなければならないなど、制度そのものが必要な仕様を決めているために、あれこれ考える必要もなく、この制度を利用するだけで建物を長持ちさせる仕様が盛り込まれています。
税制面で優遇され、優遇金利がある
建物の登記をするときに必要な登録免許税、建物の不動産取得税の控除額が増え、建物の固定資産税の減税期間が伸びる。 所得減税も上乗せ。金利面では、フラット３５Ｓが使え、金利優遇されます。
中古住宅として売却するときでも、「長期優良住宅」としてのお墨付きを見せることが出来る
丈夫な造りをしています。と言うだけでは誰も信用してもらえませんが、「長期優良住宅」で作ったと言うことが分かれば、右に書いたような性能面がはっきりしていますから、アピールできるポイントとなります。
業者の値踏みにもなる
この制度を使うためにはある程度の技術力が必要です。サポートサービスの事例でも耐震等級なんかあることも知らずに漫然と耐震設計（耐力壁などの配置）をしている設計者も存在します。
そんな設計能力の低い業者は工事監理も下請け任せになりがちです。「長期優良住宅」の制度が使えるということは、一定の技術力が備わっていると考えることが出来ますから、一種の業者の値踏みに使えます。
長期優良住宅の仕様は、耐震性、耐久性、維持管理、断熱性など建ててからでは変更出来ない住宅の骨格となる、見えない部分の性能を高めています。
必要な仕様（建物の性能）
では、この「長期優良住宅」の仕様は、どの程度のものが必要なのでしょうか。それを簡単に表したものが下表です。
耐震性は耐震等級２。劣化対策と言われる耐久性の関する仕様は最高等級の等級３。維持管理の仕様も最高等級の等級３。そして、省エネルギー性向をしめす断熱性も最高等級の平成２８年基準が必要となっています。
言い換えれば、これらの仕様は、建物が建った後でやり換えが出来ない、そして、隠れてしまう部分がほとんどです。
建物の骨組みをしっかりさせて、長持ちするように・・という仕様ですね。
注：水セメント比の指定は、木造住宅では任意事項です。
平均的な住宅との違い
次に、平均的な住宅の仕様とどのように違うのでしょうか。
いわゆるハードルの高さですが、平均的な住宅の仕様という統計データそのものが無いために、ここでは当サイトで行っているサポートサービスの住宅１５００件のデータを平均的なデータとして考えてみます。
そうすると下の左図のように、大手ハウスメーカーではほとんどが標準仕様として耐震性・耐久性、維持管理、断熱性などは最高等級となっていますが、大手ハウスメーカーでも仕様の低いものや、他の一般的な住宅会社の平均的な仕様、特に建売系や建築条件付きなどの建物では、右図のように、耐震性は概ね等級２程度の実力があるものの、断熱性、耐久性の面ではワンランク下。維持管理では等級１と及びません。
ハードルを越えろ！！
耐久性（劣化の低減）、維持管、そして、省エネルギー仕様までもしなければならないとなるとなにかハードルが高そうですが、そうでもありません。上の平均的な仕様からなにをプラスすればよいのかをシミュレーションしてみましょう。
耐震性
平均像は、耐震等級２程度の実力を持っているのですから、工事のコスト自体はほとんどかかりません。＋１０万円
耐久性（劣化の低減）
サイディングではほとんどの場合追加費用無し。外壁モルタルなどの湿式の外壁の場合は、外壁通気工法とするために、専用の通気可能な防水シートを使う必要がありますから、少しアップします。＋数万円
維持管理
これは、さや管方式の排水管にかえればクリアするような状態ですから、これもあまりコストアップはありません。 ＋数万円
断熱性
もっともコストがかかるのがこの仕様ですが、でも断熱材に凝らなければサッシは、普通のアルミサッシで良く、ペアガラスも今時標準ですから、後はもっとも安いグラスウール系の断熱材の厚みを増せば良いだけです。＋３０万円 （大都市圏エリアの例）
大手ハウスメーカーは標準仕様化の流れ！！
大手ハウスメーカーでは、「長期優良住宅仕様」のレベルは当たり前となっています。
一生を終えるまで住み続けられる我が家にしよう。
問題点－申請後は誰も見ていない
でも、制度の建前は立派でも落とし穴もあります。それは、書類審査をするだけで現場検査は行われないことと、点検計画を提出する必要はありますが、細目は全て建て主に任せられており、点検も自主点検です。つまり、現場検査が無いので、工事で手抜きをしようが、間違った施工をしようが、完成後の点検が行われていなくても、形の上では申請のとおった「長期優良住宅なのです」
少し仕様を細かく見てみましょう。
維持管理、劣化の低減－等級３
『維持管理の配慮』の等級を３にするのは難しいことは何もありません。
基本は基礎コンクリート内に給排水管を埋め込むな。
さや管方式の排水管を使い、給水管はヘッダー方式を作用するだけ。でも給水管のヘッダー方式はほとんどの住宅会社が採用していますから、後は排水管をさや管式にするだけです。材料費のわずかなアップだけです。（右の写真）
２階に給排水を持ってくるなら、その下に点検口を作れ。
排水管などを下から見られるように１階の天井に点検口を作るだけですから、これも１万円程度の費用アップです。
縦管があるところは、点検口を作れ。
これも塩化ビニールの壁用の点検口が市販されていますか、点検口代１カ所わずか数千円のアップです。 代表的で大事なものを書くとこれだけのことをすれば良いのですから、等級３にするためには、要所に点検口を作るという設計上の配慮と、排水管をさや管式に変えると言うだけのことなので、数万円のアップ程度で十分に対処出来るのです。
上の事以外にもちろん、土台はヒノキ、柱もヒノキ・・・なんて素材に凝っていけば値段はうなぎ登りです。この制度の目的は、最低限の建築材料を使っても、５０年程度は十分に長らえる建物・・という感覚で捉えた上で、別の視点として素材の吟味を行った方が良いでしょう。
平成２８年基準の断熱性能－等級４
長期優良住宅の使用をクリアする上で、もっともコストがかかりそうなのが、「平成２８年基準」の断熱性能クリアなのですが、これも案外難しいものではありません。
クリアさせるだけなら、３０～４０万円アップのみ
もともとの仕様に標準的な断熱性能（等級３の省エネルギー仕様レベル）が備わっており、アルミサッシにペアガラスの建物なら、断熱材の厚みのアップだけで、最低限の平成２８年基準はクリアするからです。（温暖地域の例）
省エネ法の法改正
平成２１年の４月から、省エネ法が改正され、
・気密性能の規定が無くなった
・玄関土間の断熱などは省略出来る
・床面積の２％までの窓は、ペアガラスにしなくても良い
などなど、規制が緩和され、平成２８年基準の敷居も低くなっています。
簡単に言うと、温暖地域では、ペアガラスが標準ついていれば、断熱材の厚みを増やすだけで、ほとんど次世代省エネルギー仕様をクリアさせることが出来る・・と考えればいいでしょう。