今までのことを踏まえて、建物が完成してからのメンテナンス計画を考えてみましょう。
建物には、メンテナンスをしなければならない材料や部位があります。そのメンテナンスを怠ると、あとの修繕費用が多額になったり、雨漏りを誘発しやすくなる部分があります。それらに注意しながら計画的に維持管理をしていきましょう。
屋根
瓦屋根は台風などでずれなければ、半永久的と考えれば良いですが、カラーベストの系統では１０～１５ 年程度で色が落ちてきます。そのままでも耐候性に変化はありませんが、美観上みすぼらしくなってくるため、１０～１５年程度で塗り替えが必要です。ガルバニューム鋼板などの耐候性の高い屋根材では２５年程度に点検が必要な程度です。
外壁
モルタルは１０～１５年程度で外壁塗装の塗り替えが必要で、サイディングの場合は同時期に、窓周りや サイディングのジョイント部分などに打たれたシーリ ング部分の打ち替えが必要です。サイディングはきれいなのに、と思いがちですが、シーリングの製品的な耐用年数は１０年程度です。
防水材
バルコニーなどの防水工事を施したところでは、概ね１５～２５年前後で防水のやり直しをしておくと良いでしょう。築３０年近く経っても全く大丈夫な防水層もありますが、こればかりはその時の運と建物の環境次第で大きく変化します。
設備器具
水栓などは１０年を経る頃から水がポタポタ落ちて止まらなくなる器具も出始めます。ガス湯沸かし器などは１０～１５年で交換時期を迎え、ユニットバスなどは３０年前後から交換時期を迎えます。
換気扇とダクト
下の写真（上）は、築１０数年目の筆者のトイレの換気扇を外したところです。ダクトに多量の塵がこびりついています。開けてびっくりしましたが、理由はトイレを使う時に服（ズボンやスカート類）を上下しますが、そのときに出る微細な繊維屑が積もり積もって、このような屑となったのでしょう。
同じく下の写真（下）は浴室の換気扇です。、築１８年程度で異音がし出したので開けてみたのですが、ファンの羽にびっしりと埃がついており、ファンの空気の出口の半分を塞いでいました。（当然、吸い込む風量は半分になってしまいます）
普段は全くメンテなどしないところですが、ホントにたまには清掃するのも必要です。
- メンテナンス計画の一例
- チェックポイントの一例
メンテナンス費用
さみだれ式に直してもお金がかかるばかりです。修繕計画と修繕費用を計画的にたてておきましょう。
建物を建ててから１０～１５年目に最初のメンテナンスが必要ですが、予算的には１００万円前後を目処に積み立てておくと良いでしょう。
戸建て住宅の場合は、マンションのように「修繕積立金」という仕組みがありません。自分で意識しないと貯まりませんよ。